LA CAMBRE / MELEZE / BALEGEER

Le programme proposé permet d’élaborer un champ des possibles non figées dans le temps. De nombreuses inconnues et questions restant ouvertes, les études de faisabilités permettront par la suite de définir les contours des tranches ferme et conditionnelle de chaque site. A ce stade de l’étude, nous nous sommes attelés à les quantifier budgétairement suivant exigences et descriptions du présent cahier des charges et de prévoir une transition technique des travaux visant à minimiser les dépenses liées à l’adaptation de travaux réalisés en amont.

Toutefois, nous proposons tout au long du dossier, pour diverses thématiques, des opportunités fondées sur des hypothèses et conditions de réussite à valider. Ces propositions sont à considérer comme autant de pistes de réflexions à garder ou…à casser.Nous assumons entièrement cette démarche orientée vers la recherche d’alternatives crédibles permettant de soulever et de définir les questions et de clarifier les ambitions du projet pour la suite de la mission.Chaque site est différent mais l’ensemble des 3 sites ont en commun des objectifs, et surtout une méthodologie.

Notre démarche, consiste à prendre du recul et à se nourrir des contextes propres aux 3 sites du marché qui se sont avérés être complémentaires.Le fait d’adopter un regard général sur une situation donnée permet d’embrasser les différentes problématiques et ainsi mettre sur pied une stratégie urbaine, architecturale et paysagère.Tout d’abord, nous proposons de placer les projets dans une perspective de développements possibles et crédibles pour ensuite essayer de trouver la meilleure manière de parvenir à la construire pas à pas. De même, chaque projet doit faire partie prenante d’une stratégie d’ensemble en termes de phasages et de contrôle budgétaire.Concrètement, pour les études de faisabilités futures et les étapes suivantes (avant-projet, permis d’urbanisme, base d’adjudication), la méthode du Backcasting que nous proposons d’utiliser est un “travail à rebours”.

Il relie des actions pragmatiques et concrètes à un futur désirable et possible, et s’oppose en cela au Forecasting qui se contente de tirer des traits tendanciels à partir du présent. Les résultats des deux méthodes sont souvent radicalement différents.En bref, alors que le Forecasting tente de prévoir un futur à partir de variables connues, le Backasting tente de définir les variables inconnues d’un futur possible. Il permet par exemple d’élaborer différents scénarios et de tracer les étapes nécessaires pour qu’une nouvelle technologie de rupture soit rendue possible. Ces scénarios doivent cependant être réalistes tant du point de vue économique qu’opérationnel (éviter les méthodes visant la construction de scénarios repoussoirs ou utopiques).L’enjeu ici est d’identifier les éléments essentiels qui devront être rencontrés à chaque étape. Ces éléments essentiels sont appelés «invariants» car, quel que soit le scénario envisagé, ils constituent un point de passage obligé pour parvenir à réaliser le futur possible.

LA CAMBRE - diagnostic

Le bâtiment est situé dans un environnement dense, très urbain et multifonctions. Le quartier est en effet caractérisé par la juxtaposition d’ilots ouverts et fermés accueillants les fonctions de logements individuels, collectifs, de commerces et d’équipements.L’avenue de la Cambre est un axe de transit important menant vers et venant de la commune de Boitsfort, vers le coeur du quartier de Boondael et à proximité du quartier Université.Le bâtiment CAMBRE présente des qualités indéniables d’intégration urbaine grâce à sa morphologie : zone de recul marquée et lien avec les gabarits voisins. Il est à noter que cette typologie d’habitats est également présente un peu plus loin le long de l’avenue de Visé (résidence Le Relais).D’un point de vue patrimoine, notre réflexion appuyée par une réunion projet informelle tenue avec la DPC URBAN au sujet du site a confirmé les points essentiels suivants :•Le retrait d’une grande partie du front bâti et l’alignement en partie du bâtiment apporte des réponses justes et sensibles en termes d’habitabilité des logements (intimisation des circulations sur les coursives) et d’intégration par rapport au bâti avoisinant et contigu (« effet barre » annihilé). Des modifications significatives de l’enveloppe côté rue nous semblent inappropriées.•Les éléments de façades rue et ses détails (aspect et matérialité) sont à préserver au maximum.•Une densification verticale juste ne nuira pas à la structure et articulation urbaine du projet par rapport à son environnement.

L’aménagement du rez-de-chaussée à rue présente une certaine ambiguïté : la façade principale est fort fermée malgré le statut semi-public que confère le tracé des chemins et pare-terres.Le jardin arrière, fourni, est à préserver impérativement avec de légères améliorations paysagères.La largeur des coursives n’est pas conforme aux prescriptions SIAMU (un chemin d’évacuation ne peut passer devant une fenêtre à moins d’avoir un écartement de 1 m).L’ascenseur, la largeur des coursives et les aires de rotation devant les portes d’entrées sont des points de non-conformité PMR.Les unités d’habitations du bâtiment CAMBRE sont bien conçues en termes d’agencement des pièces et d’orientation (rue/jardin, nord/sud). Cette bonne conception exclu la nécessité d’apporter des modifications intérieures trop significatives.Toutefois, quelques éléments sont à signaler :•Les dimensions des pièces ne respectent pas les normes RRU actuelles, mais sont bien proportionnées pour un aménagement correct de celles-ci.•Les terrasses arrières sont dimensionnées suivant une occupation assez restreinte (appartement chambre) et ne demandent pas d’agrandissement.•Les chambres, donnant sur les coursives, présentent un manque d’intimité et de luminosité.•Les garde-corps des terrasses arrières ne sont pas conformes malgré les travaux de modifications récents (ajout de lisses en partie supérieure).

MELEZE - diagnostic

Le bâtiment MELEZE est situé dans un environnement peu dense, monofonctionnel, limitrophe à la voie de chemin de fer. Il est relié par une passerelle à un quartier qui propose d’autres affectations. L’accès voiture est un cul de sac favorisant la quiétude des lieux. Un cheminement piéton permet l’accès à d’autres complexes résidentiels voisins. Aucun bâtiment de même typologie n’est présent dans un périmètre proche. Le site est entouré d’arbres à hautes tiges très présents (hêtre, châtaigner, bouleau érable,) et jouxte les terrains du potager Varda qui sont sujet à une étude d’opportunités.Malgré un environnement immédiat pourtant très qualitatif, l’immeuble n’interagit ni ne communique avec celui-ci. Son implantation sur la parcelle ne permet pas d’envisager une densification par une augmentation de l’emprise au sol. En revanche, le peu de vis à vis et son gabarit permettraient d’envisager une densification verticale.La typologie est en contradiction avec l’expression de façade : il s’agit de deux bâtiments entièrement autonomes qui ont été juxtaposés, sans lien entre eux malgré une volumétrie et un traitement de façade uniformes.Les appartements sont de type mono-orientés. Nous soulevons une problématique d’évacuation pompier pour les logements en façade nord-ouest.

Les communs (les cages d’escaliers et les couloirs de distributions des logements) ne sont pas éclairés naturellement, générant une ambiance plutôt « lugubre ».Il n’y a pas ou peu d’espaces communautaires et/ou partagés (hormis une petite salle de sport au rez-de-chaussée).Le bâtiment est inaccessible PMR (niveau du seuil d’entrée et dimensions intérieures des cabines d’ascenseurs).Les abords ne comportent pas d’espaces verts récréatifs.Les espaces privatifs présentent des hauteurs sous plafond réduites pour les pièces de vie et ne respectent pas les normes du RRU actuel mais sont acceptables compte tenu des configurations des logements. En revanche, le taux d’éclairement naturel est insuffisant dans les chambres et les terrasses peu profondes sont plutôt de l’ordre du balcon.Au niveau de l’enveloppe, un désordre presque généralisé apparait sur le parement de la façade nord-ouest. Les éléments en béton des terrasses présentent une instabilité à de nombreux endroits et sont en très mauvais état. Les colonnes métalliques, manifestement rajoutées, témoignent d’un autre désordre au niveau des balcons.La brique de parement est une brique pleine à 1 00% (information confirmée par une inspection in situ). Le mortier de pose semble être composé de sable et de chaux. Seul le joint de finition a une proportion plus grande de ciment (voir texture et couleur).

BALLEGEER - diagnostic

Le bâtiment BALLEGEER est situé dans un environnement peu dense, monofonctionnel et fort éloigné de quartiers plus denses et multifonctions. Le site est entouré à l’est, ouest et nord par des chemins piétons qui induisent une certaine perméabilité.Le bâtiment pose une problématique majeure en termes d’interventions pompiers. En effet, les façades des logements arrières ne peuvent être atteintes par des véhicules à échelles compte tenu de l’absence de voirie. La 2ème voie d’évacuation et une intervention sur le bâti sont donc impossibles actuellement. De plus, l’escalier principal intérieur n’est pas encagée et donc non conforme à l’AR et aux prescriptions fixant les exigences minimales s’appliquant aux bâtiments existants.Nous avons considéré que les logements à l’avant peuvent être secourus vu la zone d’intervention indiquée comme telle dans le plan paysager fourni.L’implantation du bâtiment sur la parcelle ne permet pas de penser à une densification par une augmentation de l’emprise au sol. Une densification verticale nous semble également incompatible vu la problématique de la cage d’escalier existante.

Au niveau des abords, le bâtiment étant très enclavé dans un site présentant un dénivelé important, les zones est et nord sont délaissées et sont à considérer comme des zones résiduelles. Le bâtiment présente par ailleurs une absence totale d’interactions avec son environnement.Il n’y a pas ou peu d’espaces communs.Les espaces privatifs présentent des hauteurs sous plafond réduites pour les pièces de vie et ne respectent pas les normes RRU actuel. Le taux d’éclairement naturel est insuffisant dans la plupart des pièces mais acceptable pour les chambres. Les balcons sont peu conviviaux et mal orientés pour les logements arrières (nord).Au niveau de l’enveloppe, le parement de façade ne montre que peu de désordre mais présente d’importants problèmes de ponts thermiques.Les balcons et les garde-corps ne comportent pas de désordres structurels visibles (seuls les revêtements en surface sont dégradés).La coulisse semble être isolée. La brique de parement (aux arêtes irrégulières, d’aspect structuré et sablé, de couleur jaune) est très probablement une brique perforée (hypothèse : brique provenant de France). Le mortier de pose et de jointoiement semble contenir une grande proportion de ciment (voir texture et couleur).